A construtora atrasou a entrega do imóvel. O que dá para cobrar?
Depois dos 180 dias de tolerância, o atraso deixa de ser risco do negócio e passa a ser dívida da construtora. E o comprador escolhe: continuar com indenização mensal, ou desfazer o contrato e receber tudo de volta.
Publicado em 3 de outubro de 2026 · atualizado em 3 de outubro de 2026
Comprar na planta é, para muitas famílias, a maior decisão financeira da vida. Quando a entrega atrasa, o prejuízo não é só o sonho adiado: é aluguel que continua correndo, mudança desfeita, financiamento represado.
A Lei do Distrato, de 2018, organizou essa discussão e definiu o que cada lado pode exigir.
A tolerância de 180 dias
O contrato pode prever um prazo de tolerância de até 180 dias além da data prevista para a entrega. Dentro dele, o atraso não gera indenização — é risco assumido no negócio, desde que a cláusula esteja clara no contrato.
Passados os 180 dias, a situação muda completamente. O comprador pode escolher entre dois caminhos:
1. Desfazer o contrato. Com devolução integral de tudo o que foi pago, corrigido, mais multa estabelecida em contrato. A devolução deve ocorrer em prazo determinado a partir do desfazimento.
2. Manter o contrato e cobrar indenização. Nesse caso, a lei prevê indenização de 1% do valor efetivamente pago por mês de atraso, até a entrega das chaves.
A escolha é do comprador, e vale a pena fazer a conta antes: dependendo do quanto já foi pago e do tempo de atraso, uma opção supera bastante a outra.
O que mais pode ser cobrado
Além da indenização prevista em lei, a jurisprudência reconhece:
- Lucros cessantes: o aluguel que você pagou — ou deixou de receber — no período de atraso, quando comprovado;
- Danos materiais: gastos com mudança desfeita, armazenamento de móveis, hospedagem temporária;
- Dano moral, em situações de atraso muito prolongado, obra parada ou descaso reiterado — não como regra automática.
Taxas que não podem ser cobradas antes das chaves
Dois pontos geram muita cobrança indevida:
Condomínio. As despesas condominiais só passam a ser do comprador a partir da efetiva entrega das chaves e da imissão na posse. Cobrança anterior é indevida e pode ser restituída.
Correção pelo INCC após o prazo. A correção do saldo devedor pelo índice da construção civil é prevista durante a obra. A manutenção dessa correção durante o período de atraso imputável à construtora é frequentemente afastada, com substituição por índice de correção monetária comum.
Se quem desiste é o comprador
A lei também fixou limites para a retenção quando a desistência parte do comprador, sem culpa da construtora:
- até 25% do valor pago, na regra geral;
- até 50% quando o empreendimento está submetido ao patrimônio de afetação.
A comissão de corretagem pode ser retida se tiver sido informada de forma clara e destacada no momento da compra.
Valores retidos acima desses limites, ou cláusulas que preveem a perda integral do que foi pago, são abusivos.
O que reunir
- Contrato com o quadro-resumo exigido por lei, onde constam prazo, valores e consequências do descumprimento.
- Comprovantes de todos os pagamentos, incluindo sinal, parcelas e corretagem.
- Comunicações da construtora sobre o andamento da obra e sobre a nova data.
- Comprovante de aluguel pago no período de atraso, se houver.
- Boletos de condomínio cobrados antes da entrega das chaves.
- Fotos da obra, que ajudam a demonstrar o estágio real.
Perguntas frequentes
A construtora alegou falta de material e chuva. Isso justifica o atraso?
Esses são riscos ordinários da atividade, e os tribunais em regra não os aceitam como caso fortuito ou força maior. A tolerância de 180 dias já existe justamente para absorvê-los.
Posso desistir e receber tudo de volta mesmo depois de assinar o distrato proposto pela construtora?
Distratos assinados com retenção acima dos limites legais podem ser revistos. Vale analisar o documento antes de considerar a questão encerrada.
A entrega das chaves depende de eu quitar o saldo. E se o banco atrasar o financiamento?
É preciso distinguir a quem o atraso é imputável. Demora do comprador em obter o financiamento tem efeitos diferentes da demora da construtora em entregar a documentação necessária para que o financiamento seja liberado — o que acontece com frequência.
Comprei de uma construtora que entrou em recuperação judicial. O que acontece?
Os créditos passam a seguir o regime da recuperação, e os prazos e formas de pagamento mudam. É um cenário em que a habilitação correta do crédito, no tempo certo, faz diferença.