Atendimento estratégico para pessoas físicas • Diagnóstico inicial pelo WhatsApp
Morar há anos num imóvel sem escritura, herdar um bem que ninguém consegue passar para o nome ou comprar na planta e não receber: o problema é jurídico, e ele tem solução.
No Brasil, é muito comum que a situação de fato de um imóvel não corresponda ao que está na matrícula. A casa foi comprada com contrato de gaveta e nunca escriturada. O terreno foi herdado, mas o inventário nunca foi feito. O lote está no nome de alguém que morreu há décadas. Enquanto nada disso é resolvido, o imóvel não pode ser vendido com segurança, financiado nem dado em garantia, e seu valor de mercado despenca.
A usucapião transforma posse em propriedade. Os prazos variam conforme a modalidade: quinze anos na extraordinária, que dispensa justo título e boa-fé, reduzidos para dez se o possuidor mora no imóvel ou fez nele obras produtivas; cinco anos na usucapião especial urbana, para imóveis de até 250 metros quadrados usados como moradia por quem não tem outro imóvel; e prazos intermediários em outras hipóteses. Desde 2017, ela pode ser feita em cartório, sem processo judicial, quando não há oposição.
Nos contratos imobiliários, a lei também mudou. A Lei do Distrato, de 2018, fixou a tolerância de 180 dias para atraso na entrega de imóvel na planta e limites para a retenção de valores quando o comprador desiste. O que passar disso gera direito a indenização ou à devolução do que foi pago.
Cada página explica o caminho jurídico, os documentos que importam e se dá para resolver em cartório, sem processo.
Atraso de obra, distrato, vícios construtivos e locação.
PatrimônioEscritura, matrícula, averbação de construção e cadeia dominial.
PatrimônioTransformar anos de posse em propriedade registrada, em cartório ou na Justiça.
PatrimônioInventário em cartório ou judicial, prazo para abrir, multa do ITCMD, partilha entre herdeiros, dívidas do falecido e imóveis sem escritura. Como destravar a herança com o menor custo e conflito possível.
O contrato de gaveta comprova a compra e a posse, mas não transfere a propriedade. Ele é, porém, a peça central para regularizar: pode fundamentar uma ação de adjudicação compulsória contra o vendedor ou, se o tempo de posse for suficiente, a usucapião.
Um herdeiro pode usucapir a parte dos outros quando exerce a posse com exclusividade, como dono, por tempo suficiente e sem oposição dos demais. A situação é delicada e depende de prova de que os outros herdeiros abandonaram o bem. Em muitos casos, o caminho mais adequado é o inventário.
Os custos incluem emolumentos de cartório, que seguem tabela estadual e variam conforme o valor do imóvel, o imposto de transmissão quando devido, eventual levantamento topográfico e os honorários do advogado. Em muitos casos, o valor pago é pequeno perto da valorização que o imóvel ganha depois de regularizado.
Informe há quanto tempo você tem a posse, que documentos existem — contrato de gaveta, recibo, IPTU — e se há herdeiros envolvidos. A equipe indica se o caminho é cartório ou Justiça.